В Стамбуле строят много и продают агрессивно — а закон защищает покупателя новостройки слабее, чем жильца-арендатора. Единственная защита — проверка ДО денег. Вот полный чек-лист, которым пользуются юристы.
Уровень 1: документы объекта
- Тапу земли/проекта: кто собственник участка? Застройщик или «партнёр по kat karşılığı» (обмен земли на квартиры)? Во втором случае проверяется и договор с землевладельцем.
- Тип тапу: kat mülkiyeti (готовое жильё, дом с исканом) — эталон; kat irtifakı (стройка) — допустимо с пониманием рисков; «hisseli tapu» (долевой без выделения) — бегите.
- Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) — совпадают ли этажность и площади с тем, что продают? «Лишние» этажи — под снос.
- İskan — для готовых домов обязателен. «Искан вот-вот получим» может длиться годами.
- Выписка из тапу с обременениями: ипотека банка на проекте (нормально, если снимается при вашей сделке — прописать!), аресты, сервитуты.
- DASK и зонирование: сейсмические регламенты после 2018 года жёстче — новый проект по ним безопаснее старого фонда.
Уровень 2: застройщик
- Торговый реестр: возраст компании, капитал, учредители (как читать). Компания «под проект» с минимальным капиталом — норма рынка, но тогда смотрим материнскую группу.
- Сданные проекты: съездить в 1–2 прошлых ЖК: качество через 5 лет, отзывы жильцов, получен ли искан и когда.
- Судебные дела: иски дольщиков — красный флаг (проверяется юристом по базам).
- Продажи: если на финальной стадии продано подозрительно мало — у рынка есть мнение об этом проекте.
Уровень 3: договор
Требуйте и читайте (с переводом) до депозита:
- Предмет: блок, этаж, номер, нетто-метраж (брутто в рекламе на 20–25% больше);
- Цена и график: платежи на счёт КОМПАНИИ (никаких личных IBAN), привязка к этапам строительства;
- Срок сдачи + штраф за просрочку (аренда-компенсация в месяц);
- Спецификация отделки приложением — «люкс-материалы» без списка = самые дешёвые;
- Условия расторжения и возврата при недострое;
- Для сделок «под гражданство» — соответствие оценке и запрет продажи 3 года в структуре сделки.
Нотариальное предварительное соглашение (satış vaadi sözleşmesi) с отметкой в тапу — самая сильная форма защиты покупателя стройки: без неё ваш «договор с застройщиком» — просто обещание.
Красные флаги, после которых уходят
- Скидка за оплату «сегодня и наличными»
- Отказ показать ruhsat или тапу («коммерческая тайна»)
- Оплата на личную карту менеджера/«партнёра»
- «Гарантированная доходность 20% в валюте» — инвестиционные сказки
- Продажа одной квартиры дважды — потому и нужна отметка в тапу